21日，由中國社會科學院財經戰略研究院、新華社經濟參考報社、中國社會科學出版社共同主辦單位:欧宝体育
展望明(ming)年(nian)(nian)(nian)樓市，倪鵬飛指出，由于“三道紅(hong)線(xian)”和(he)資(zi)金監管(guan)從嚴會(hui)導致房地產企業降價促(cu)銷(xiao)(xiao)，加快銷(xiao)(xiao)售，預計2021年(nian)(nian)(nian)商(shang)品(pin)住房銷(xiao)(xiao)售面積(ji)同比增幅將保持不變并(bing)再創歷(li)史新高(gao)；與此同時，由于改善性需(xu)求會(hui)繼續增加，剛性需(xu)求也會(hui)得到釋放，在供給(gei)和(he)需(xu)求的作(zuo)用下，預計2021全年(nian)(nian)(nian)商(shang)品(pin)住房價格同比增幅會(hui)下降，可能在5%左右。
報(bao)告(gao)指出(chu)，在(zai)潛(qian)(qian)力提前釋放的背景下，預估的在(zai)2025年出(chu)現(xian)住房(fang)絕對拐點即(ji)住房(fang)銷售(shou)額絕對量下降可能會(hui)提前。倪鵬飛表示(shi)，總體上(shang)看(kan)(kan)，長(chang)時期住房(fang)市(shi)場結構性過剩(sheng)將較為嚴重(zhong)，但結構性潛(qian)(qian)力仍然(ran)存在(zai)。從家(jia)庭(ting)類(lei)型看(kan)(kan)，雖然(ran)中(zhong)上(shang)收(shou)入家(jia)庭(ting)住房(fang)可能已經出(chu)現(xian)過剩(sheng)，但中(zhong)低收(shou)入群(qun)體的住房(fang)需(xu)求(qiu)，尤其是保(bao)障性住房(fang)需(xu)求(qiu)要彌補的缺(que)口還很大。新市(shi)民的剛需(xu)、部分改善(shan)型需(xu)求(qiu)和老城改造(zao)的重(zhong)置需(xu)求(qiu)還有較大的潛(qian)(qian)力；從空間(jian)類(lei)型上(shang)看(kan)(kan)，人口集中(zhong)流入的地區(qu)還存在(zai)住房(fang)短缺(que)。
倪(ni)鵬(peng)飛同時表示，在(zai)房地(di)產(chan)調控(kong)持續緊縮的(de)(de)背(bei)景(jing)下，房地(di)產(chan)行業(ye)穩定性已有所增強，但潛在(zai)的(de)(de)隱憂仍存，風險、錯配和擠出的(de)(de)問題沒有根(gen)本解決(jue)。
倪鵬飛表示，目前來看(kan)，炒(chao)房(fang)還沒有被完全控制。個人按揭貸(dai)(dai)款與定金及預收(shou)款同(tong)比(bi)恢復幅度出現差異，1-10月份個人按揭貸(dai)(dai)款同(tong)比(bi)增速為9.8%，定金及預收(shou)款同(tong)比(bi)增速為4.3%，這反映投(tou)資需求占比(bi)增加和杠桿購房(fang)比(bi)例擴(kuo)大(da)，部分城(cheng)市(shi)出現貸(dai)(dai)款炒(chao)房(fang)現象(xiang)。在此背景下樓市(shi)風險仍(reng)比(bi)較大(da)，據(ju)課題組測算，2019年全國(guo)城(cheng)市(shi)房(fang)價收(shou)入比(bi)平均高(gao)達9.1。
同時，住(zhu)房(fang)與人口(kou)分布(bu)錯配加劇(ju)。倪鵬飛表示，從2003年(nian)(nian)到(dao)(dao)2018年(nian)(nian)，城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)新增人口(kou)的92.22%集中于城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)群(qun)和(he)都(dou)(dou)市(shi)(shi)圈，但2002年(nian)(nian)到(dao)(dao)2017年(nian)(nian)房(fang)地產銷(xiao)售(shou)僅(jin)69.62%在(zai)(zai)都(dou)(dou)市(shi)(shi)圈和(he)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)群(qun)區域，反映出(chu)住(zhu)房(fang)和(he)人口(kou)分布(bu)存在(zai)(zai)錯配。他認為，隨著人口(kou)從農村和(he)非都(dou)(dou)市(shi)(shi)圈向都(dou)(dou)市(shi)(shi)圈城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)群(qun)轉移，這一錯配將加劇(ju)，大(da)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)住(zhu)房(fang)供需(xu)矛盾(dun)和(he)住(zhu)房(fang)問題突出(chu)。
此外，房地產(chan)擠出(chu)效(xiao)應有所增加。倪鵬飛表示，疫(yi)情沖擊之下(xia)，一(yi)(yi)邊是(shi)快速復(fu)蘇回(hui)暖的(de)房價(jia)，另一(yi)(yi)邊則是(shi)遲遲難以回(hui)升的(de)消費(fei)。房地產(chan)投(tou)資的(de)快速恢復(fu)和崛起對其他固定資產(chan)投(tou)資形成一(yi)(yi)定的(de)擠出(chu)。房地產(chan)過度(du)發展扭曲實體經濟發展，進(jin)而影(ying)響(xiang)整個國民經濟結(jie)構(gou)的(de)調整。
倪鵬飛建議，未來幾年仍處樓市(shi)(shi)(shi)(shi)調控(kong)(kong)的(de)(de)關鍵期和(he)(he)機(ji)遇期，需堅持(chi)“房(fang)(fang)(fang)住(zhu)(zhu)不(bu)炒(chao)”定位，“穩(wen)(wen)房(fang)(fang)(fang)價(jia)、穩(wen)(wen)地(di)價(jia)、穩(wen)(wen)預期”的(de)(de)目標(biao)，“因(yin)城施策”的(de)(de)原則，保持(chi)調控(kong)(kong)政策的(de)(de)連續性、一致(zhi)性和(he)(he)穩(wen)(wen)定性。同時，構建以(yi)(yi)都(dou)市(shi)(shi)(shi)(shi)圈為單元和(he)(he)主體(ti)的(de)(de)地(di)方和(he)(he)全國(guo)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)空間體(ti)系，并建立(li)以(yi)(yi)都(dou)市(shi)(shi)(shi)(shi)圈為單元的(de)(de)地(di)方和(he)(he)全國(guo)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)監(jian)管與調控(kong)(kong)體(ti)系，根據未來可能的(de)(de)需求目標(biao)以(yi)(yi)及(ji)現(xian)有存量的(de)(de)變(bian)化(hua)，來確(que)定未來5年甚至15年各類(lei)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)供給增量的(de)(de)合理布局；加快開征房(fang)(fang)(fang)地(di)產稅(shui)以(yi)(yi)帶(dai)動(dong)長效機(ji)制建設(she)；啟動(dong)實施“租售(shou)結合”的(de)(de)“新(xin)市(shi)(shi)(shi)(shi)民安(an)居工程(cheng)”。
